מדריך מקוצר לרוכש דירה

מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם ומתאימה לצרכים שלכם. מה עליכם לעשות?

ראשית, כפי שציינתי בטור קודם שלי - לא לחתום על זיכרון דברים.

כאמור, זיכרון דברים הינו מסמך משפטי מחייב והוא נחתם במועד בו המצב המשפטי/רישומי של הדירה טרם ידוע בבירור. ייתכן כי עם קבלת המידע הרלוונטי תחליטו שלא לרכוש את הדירה ולכן יש להימנע מהצעד הזה.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא - ככל ואתם עתידים לרכוש דירה באמצעות מימון בנקאי (משכנתא) עליכם לבדוק שאכן יש לכם אישור עקרוני מהבנק לקבל משכנתא. מומלץ לפנות למס' בנקים בכדי שתבחרו את המסלול הטוב ביותר עבורכם (תקופת ההלוואה, ריביות וכו').

פנייה לעורך דין מייצג - חשוב לבחור עורך דין מקצועי ומיומן שמתמחה בתחום המקרקעין ויפעל לבדוק שאין שיעבודים או עיקולים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שאז מדובר בנסח טאבו וניתן להפיקו באופן מקוון באתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין בעלות של 15 ₪ בלבד. ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאז מדובר באישור זכויות וניתן להזמינו באופן מקוון גם כן. בחברה משכנת (כאשר טרם נרשם בית משותף והיזם רשום כבעלים) שאז מדובר במעין "אישור זכויות" שמתקבל באמצעות פנייה לעוה"ד המייצג את היזם.

עוה"ד ינהל את המו"מ המשפטי מול עוה"ד של המוכר - קביעת מועדי התשלום וגובה התשלומים, מועד מסירת חזקה, מנגנוני הגנה למקרה של הפרת הסכם וקביעת הצהרות והתחייבויות המוכר בהסכם הנוגעות לדירה. מועדי התשלום יקבעו בין היתר בהתחשב בגובה ההון העצמי שלכם, גובה המשכנתא אותה אתם נוטלים וכן גובה המשכנתא של המוכר שאותה יש לסלק מתוך כספי התמורה. במקרה בו הקונה והמוכר מיוצגים על ידי אותו עו"ד אזי יערך הסכם המגן על שני הצדדים ומבטא את רצונותיהם בפן המסחרי.

עוה"ד המייצג קונה ידאג להשלים את רישום הזכויות על שמו ולצורך כך יש לכלול גם מנגנון נאמנות על פיו עו"ד המוכר יחזיק בנאמנות סכום מסוים מתוך תשלום התמורה האחרון לצורך הבטחת המצאת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות ע"ש הקונים ושחובת המצאתם חלה על המוכרים וביניהם: אישור מס שבח, אישור עירייה והועדה המקומית לתכנון ובניה, אישור על היעדר חובות מועד הבית, אישור על כך שהדירה נקייה משעבודים וזכויות צד שלישי למעט אלה שנרשמו בעטיו של הקונה, שטרי מכר וייפוי כח. על מנגנון הנאמנות לכלול גם הוראה מפורשת על פיה ככל והמוכר לא ישלם את התשלומים הנדרשים לצורך המצאת האישורים הנ"ל, יוכל הנאמן לעשות שימוש בכספי הנאמנות על מנת להמציאם.

במועד החתימה על הסכם המכר יחתמו הצדדים על טופסי דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, שטר מכר ויפויי כח מתאימים לעוה"ד המייצגים על מנת שאלה יאפשרו את הוצאתו לפועל של ההסכם ורישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה.

כמו כן, עוה"ד המייצג קונה יבדוק האם אתם חשופים למס רכישה ובמידה וכן יערוך תחשיב של גובה המס אותו אתם צפויים לשלם. יודגש כי ייתכן ויהיה חיוב של היטל השבחה- במידה ומאז רכישת הדירה ע"י המוכר אושרו במסגרת תב"ע (תוכנית בניין ערים) זכויות בנייה נוספות ו/או הקלות בנייה צפוי לחול חיוב בהיטל השבחה. על הסכם המכר להסדיר כי ככל וחל חיוב בהיטל השבחה בגין תב"ע שאושרה עד ליום חתימת ההסכם הוא יחול וישולם ע"י המוכר וכל חיוב בהיטל השבחה בגין תב"ע שאושרה ממועד חתימת ההסכם יחול וישולם ע"י הקונה.

על רוכש דירה לקחת בחשבון הוצאות נוספות החלות עליו כגון שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך (ככל ויש מתווך), מס רכישה (ככל וקיים חיוב), אגרות רישום (עבור הערת אזהרה לטובת הקונים, הערת אזהרה לטובת הבנק ורישום הזכויות ע"ש הקונים), דמי טיפול חברה משכנת (ככל והדירה רשומה בספרי החברה המשכנת), שכ"ט יועץ משכנתאות (ככל ונלקח יועץ), שכ"ט שמאי מטעם הבנק.

אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה.

להתייעצות ללא התחייבות וללא עלות: 04-8674745, 050-9966523

עו"ד, עדי און.

#מדריךמקוצר#מדריך#רכישתדירה#זיכרוןדברים#מסמךמשפטי#עורךדין#משכנתא#שטרמכירה#יפויכוח

#שכרטירחה#יועץמשכנתא