הסכם שכירות בלתי מוגנת:
הנכם בעלי נכס ומעוניינים להשכירו לאדם אחר. הסכם השכירות צריך לשלב הגנה על האינטרסים של בעל הנכס (המשכיר) ושל השוכר וכן לקבוע את מערכת היחסים בין השוכר למשכיר וזכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מהם.
אם כן, לאיזה דגשים יש לשים לב בהסכם השכירות ומה מומלץ לכלול בו?
פרטי המושכר וכתובות הצדדים- יש לציין פרטים מדויקים של המושכר (רח', מס', קומה) וכתובות עדכניות של הצדדים אליהם ישלחו הודעות בכתב.
תקופת השכירות- יש לקבוע את התאריך בו מתחילה תקופת השכירות והתאריך בו היא מסתיימת. כמו כן אם כוונת הצדדים לשכירות ארוכת טווח, ניתן לשלב תאריכים הנוגעים לתקופות הארכה של תקופת השכירות. במקרה כזה יש להתנות את תקופת ההארכה בכך שהשוכר מקיים את כל חובותיו על פי ההסכם וכן בכפוף לכך שהודיע מראש ובכתב על רצונו לממש את תקופת ההארכה. יש לציין כי עם תום תקופת השכירות על השוכר לפנות את המושכר כשהוא במצבו כמו בתחילת תקופת השכירות.
דמי השכירות ומנגנון התשלום- יש לקבוע את גובה דמי השכירות החודשיים, מתי ישולמו בכל חודש וכן את צורת התשלום- שיקים, מזומן, העברה בנקאית. המלצתי היא שכבר במעמד חתימת ההסכם השוכר ימסור שיקים רציפים של דמי השכירות למהלך כל תקופת השכירות. מומלץ לציין גם מהו גובה דמי השכירות החודשיים במקרה בו תמומש תקופת ההארכה (דמי שכירות זהים או גבוהים יותר).
יש לציין כי את מטרת השכירות הספציפית, למשל במקרה בו המושכר הינו דירה יש לציין כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד וכי השוכר לא יהיה רשאי לעשות במושכר שימוש שונה מזה. כמו כן יש לשלב סעיף האוסר על השוכר להשכיר את המושכר בשכירות משנה.
אחריות לנזקים- יש לוודא כי אחריות על תיקון נזקים במושכר חלה על המשכיר (למעט ליקוי שנגרם בזדון ע"י השוכר), לרבות תיקונים של אינסטלציה וחשמל וכל תיקון הנובע מבלאי סביר (אלא אם כן סיכמתם כחלק מהתנאים המסחריים כי השוכר אחראי לתיקון כל/חלק מהליקויים).
ביקור במושכר- מצד המשכיר, יש לדאוג לכך כי יהיה סעיף המאפשר את כניסתו למושכר לוודא שאכן השוכר עושה שימוש סביר במושכר או לחילופין להראותו לרוכשים פוטנציאליים, במקרה בו המשכיר חפץ למכור את המושכר. מצד המשכיר- יש לוודא כי סעיף זה מוגבל לכך שהביקור תואם עימכם מראש, בשעות סבירות ושלא יעלה על מס' פעמים ספציפי במהלך תקופת השכירות.
העברת חשבונות ע"ש השוכר- יש לקבוע סעיף על פיו השוכר מתחייב תוך מס' ימים ספציפי להעביר את כל החשבונות השוטפים על שמו וכי הוא מתחייב לשלמם במלואם ובמועדם (למשל ארנונה, מים, חשמל, ועד בית).
ביטוח- לקבוע סעיף כי על השוכר חלה החובה לערוך את כל פוליסות הביטוח המתאימות במהלך תקופת השכירות וכי הוא משחרר את המשכיר מכל אחריות בגין כך ומתחייב לשפותו.
בטחונות וערבים- יש לקחת בטחונות מתאימים (שטר חוב, שיקים לפיקדון, כסף מזומן) לצורך הבטחת קיום כל התחייבויות השוכר מכח הסכם השכירות וביניהם- תשלום דמי השכירות, פינוי המושכר בתום תקופת השכירות, הבטחת תשלומים שוטפים וכן בגין נזקים שיגרמו למושכר במהלך תקופת השכירות, ככל ויהיו כאלה. כמו כן מומלץ להחתים שני ערבים טובים על כתב ערבות לצורך קיום התחייבויות השוכר במקרה בו השוכר יפר את הסכם השכירות.
המלצתי היא לדרוש מהשוכר שיציג בפניכם 3 תלושי שכר אחרונים וכן 3 תלושי שכר של הערב וזאת על מנת לוודא שאכן קיימת לו הכנסה קבועה וכי במקרה בו תצטרכו לפתוח בהליכי גבייה בהוצאה לפועל נגדו, יהיה ממי להיפרע. כמו כן המלצתי היא לדרוש ערבות בנקאית ולא להסתפק רק בשטר חוב שכן ערבות בנקאית ניתנת למימוש באופן מיידי מבלי להידרש להליכי הוצאה לפועל.
פיצויים- יש לקבוע מנגנון פיצוי על פיו ככל והשוכר לא ישלם את תשלומי השכירות במועד ו/או לא יפנה את המושכר בתום תקופת השכירות, אזי ישלם פיצוי יומי בסכום שייקבע בהסכם עבור כל יום איחור.
שכיח מאוד שמתעוררים חילוקי דעות במערכת היחסים של שוכר ומשכיר ולכן חשוב שתקדימו תרופה למכה ותערבו עורך דין מקרקעין שיערוך עבורכם הסכם שכירות שיעניק לכם הגנה מקסימלית. לא ניתן למנוע חילוקי דעות אך ניתן למזער אותם!
אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה.
כותבת הטור עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-12 שנים. להתייעצות ללא התחייבות וללא עלות:
04-8674745, 050-9966523
בברכת שבת שלום, עדי און, עו"ד
#הסכםשכירות#בעלנכס#שוכר#משכיר#זכויות#חובות#אחריותלנזקים#פיצויים#ביטוח
