זיכרון דברים במקרקעין- כן או לא?

זיכרון דברים זהו מסמך התחייבות מצד מוכר דירה וקונה דירה לקיים את העסקה של מכירת הדירה.

למוכרי דירה / לרוכשי דירה יש נטייה ברורה לחתום על זיכרון דברים אם מצאו עסקה לשביעות רצונם (על פניו) וזאת מהחשש הברור כי העיסקה תתמסמס ולא תצא לפועל: המוכר חושש שהקונה "יברח" והקונה חושש שהמוכר ימכור את הדירה לאדם אחר.

זיכרון דברים הוא מסמך שנעשה בדרך כלל בצורה מהירה, ללא שיקול דעת מעמיק, מבלי שנערכו בדיקות מקדמיות משפטיות ותכנוניות ומבלי שהצדדים לקחו בחשבון את כל הפרמטרים והנפקויות הנובעות מכך. למשל ,ייתכן כי יתברר שעל הדירה רשומים עיקולים המסכלים את ביצוע העיסקה/ כי הדירה אינה תואמת את היתר הבנייה/ העסקה מחויבת במס ועל כן כעת אין באפשרות הצדדים לעמוד בתנאי העסקה כפי שנקבעו בזיכרון הדברים.

הטעות הנפוצה ביותר היא שהצדדים לזיכרון הדברים חושבים שמדובר בהצהרת כוונות בלבד בעוד שבפועל זיכרון דברים הוא הסכם משפטי מחייב לכל דבר שהופך אותם מחויבים לעסקה באופן מלא גם אם לא התכוונו לכך.

כדי שהסכם יהיה מחייב צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים: גמרות דעת - האם התנהגות הצדדים מעידה על רצונם להתקשר בחוזה מחייב? למשל האם שולמה מקדמה במעמד החתימה על זיכרון הדברים, האם הצדדים חתמו על המסמך עצמו?

מסוימות - האם מופיעים הפרטים המהותיים לעסקה: שמות הצדדים, כתובת הנכס, מועד מסירת חזקה, שווי התמורה.

בהתאם לפסיקת בית המשפט נקבע כי זיכרון דברים שנעשה בכתב (חוק החוזים מחייב כי עסקת מקרקעין תיעשה בכתב) ומופיעים בו הפרטים המהותיים הרלוונטיים לעסקה, יראו בו כחוזה מחייב שכן הדבר מעיד על רצינות הצדדים.

תשומת ליבכם כי גם אם לא מופיעים בזיכרון הדברים הפרטים המהותיים, יוכל בית המשפט להשלים פרטים אלו בעצמו מכח הדין ו/או הנוהג ובמקרה כזה יראו את תנאי המסוימות כמתקיים.

חתימה של זיכרון דברים גוררת עימה השלכות ומשמעויות רבות ביניהן היא קיצור מועד חובת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין (יש לדווח תוך 30 ימים ממועד חתימת זיכרון דברים או הסכם מכר, המוקדם מבניהם) דבר המוביל לחובת תשלום מס שבח ו/או רכישה, ככל והיא עסקה שאינה פטורה ממס. כמו כן זיכרון דברים מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין ומחיקה של הערה זו יכולה להתבצע רק בהתאם לצו שיפוטי (או בהסכמה של הצדדים) והחשוב מכל הוא כי צד לזיכרון הדברים יכול לדרוש אכיפת הסכם, קרי יכול לחייב את הצד השני להסכם לבצע את העסקה.

לאור האמור לעיל המלצתי היא להימנע מחתימה על זיכרון דברים במקרקעין, ובמקרה בו אתם מעוניינים לבצע עסקה כזו, פנו מיד לעו"ד מומחה בתחום המקרקעין לצורך ייצוג משפטי אשר יבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, ינהל מו"מ על הסכם מכר - בו אתם שולטים בתנאיו לאחר שקיבלתם ייעוץ משפטי מתאים.

בברכת שבת שלום,

אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה.

להתייעצות ללא התחייבות וללא עלות: 04-8674745, 050-9966523.

#זיכרוןדברים#מכירתדירה#דירה#קרקע#רוכשדירה#קונהדירה#עסקה#מקרקעין#גמרותדעת#הצהרתכוונות#ביתהמשפט#חובות#רשויותמיסוימקרקעין#תשלוםמסשבח#פטורממס