כוכב הצפון | גיליון
2228 | 11.3.16
אני בטוח כי רובכם
תענו - ריביות נמוכות עד כמה שניתן. ובכן, ריביות נמוכות זה טוב וחשוב וכולנו
מעדיפים את הריביות שלנו נמוכות ככל שניתן, אבל החיסכון המשמעותי והגדול ביותר
נמצא בתמהיל. שלב המיקוח על הריביות מגיע
רק לאחר שבנינו את התמהיל האופטימאלי והחסכוני ביותר. הדברים נכונים הן למשכנתא
חדשה והן למחזור משכנתא קיימת. כדי להבין את משמעויות התמהיל, ראשית, אנו צריכים
לסקור בקצרה את מסלולי המשכנתא העיקריים:
א. מסלול הפריים:
צמוד לריבית הפריים ומוגבל עד לשליש מסכום המשכנתא. למסלול זה יתרונות רבים: אינו
צמוד למדד, גמיש לשינויים עתידיים, הקרן מתקזזת במהירות כבר מתחילת הדרך ועוד.
חסרונו הגדול –סיכון לעליית ריביות, בהתאם להחלטת בנק ישראל. לטעמי, זהו המסלול
הטוב ביותר לטווחים ארוכים, גם במחיר הסיכון בתנודתיות הריבית.
ב. ריבית קבועה צמודה
למדד: יתרון - ודאות מלאה בנוגע לריבית, שכן היא קבועה לכל אורך חיי המשכנתא.
מנגד, אי וודאות בנוגע להצמדה למדד. חשוב להדגיש, מדד שנתי ממוצע של 2.5% במשכנתא
של 25 שנים, משמעו עלייה של כ- 85% בהחזר החודשי במסלולים הצמודים למדד!!! חסרון
נוסף - אפשרות לקנסות היוון במקרה של סילוק/פירעון מוקדם.
ג. ריבית קבועה לא
צמודה למדד: יתרון - וודאות מלאה, החזר ידוע וקבוע לחלוטין לכל אורך חיי המשכנתא.
חסרון - ריבית גבוהה ולכן החזר חודשי גבוה ביחס לאלטרנטיבות, לפחות בתחילת הדרך.
בנוסף, סיכון בקנסות היוון במקרה של שינוי או פירעון מוקדם.
ד. ריבית משתנה כל 5
שנים, צמודה למדד: המסלול מוגבל עד לשליש מסכום המשכנתא (בנוסף לשליש במסלול
הפריים). יתרונות– ריבית נמוכה בתחילת הדרך ביחס לאלטרנטיבות ואין חשש מקנסות
היוון במקרה של שינוי או פירעון בתחנה (כל 5 שנים). חסרונות – הצמדה למדד ו..ריבית
נמוכה בתחילת הדרך (כיום). הכיצד? הריבית הנמוכה היא הפיתוי בדרך למלכודת כואבת
לטווח ארוך. בשורה התחתונה, המסלול היחיד (למעט מסלול צמוד מט"ח) בו שני
משתנים – מדד וריבית - אי וודאות וסיכון גבוה.
ה. ריבית משתנה כל 5
שנים, לא צמודה: מסלול חדש יחסית. ראו סעיף קודם, למעט ההצמדה למדד.
לכל אחד מהמסלולים
יתרונות וחסרונות בעלי משמעות אדירה על איכות המשכנתא שלנו. על מנת לבנות משכנתא
אופטימאלית וחסכונית, יש לתכנן אסטרטגיה מימונית חכמה התואמת את מאפייני וצרכי
הלקוח. כזו הבנויה משילוב מסלולים בפרופורציות נכונות, לתקופות המתאימות לכל מסלול
ומאפשרת מיקסום היתרונות לטובתנו ולא לטובת הבנק. חשוב להדגיש שמשכנתא טובה עבור
אחד היא לא בהכרח טובה עבור אחר.
המלצה חשובה נוספת:
לא להקריב את העתיד עבור הווה נח. יש לחשוב גם על הטווח הבינוני והארוך ולא רק על
הנוחות בטווח המיידי. על החזר נמוך מדי היום תשלמו ביוקר בעתיד. כשהמשכנתא לא
מתוכננת בצורה מקצועית, ההחזר החודשי יעלה ויתפח משמעותית, הקרן לא תתקזז כמו
שצריך לאורך שנים רבות ובסך הכל תשלמו הרבה יותר מדי. לעומת זאת, בבנייה מקצועית
של המשכנתא ניתן להפחית אי וודאות ושינויים בהחזר החודשי, הקרן תתקזז כבר מתחילת
הדרך ובסך הכל תחסכו מאות אלפי ₪ בתשלומים מיותרים לבנק. שבת שלום.
הכותב הוא מומחה
למשכנתאות ולאסטרטגיות חיסכון בחברת °360 כלכלה משפחתית מושכלת. בעל תואר שני
במנהל עסקים - MBA
והסמכה בינלאומית כמתכנן פיננסי - CFP.
אתר הבית: www.360finance.co.il
אין לראות במאמר זה
ו/או הניתוח הכלול בו הצעה או תחליף לייעוץ מקצועי.
חדשות טבריה
